Coen Teulings schreef onlangs een opvallende column in NRC Handelsblad. Hij stelde vast dat veel woningen in Nederland op de verkeerde plek zijn gebouwd. Hij verweet dat vanzelfsprekend niet de markt maar de overheid. Die had verkeerd gepland. Eigenlijk zei hij: die rare Nederlandse ruimtelijke ordening heeft ons heel veel geld gekost.

Teulings baseerde zijn column op een boek dat hij schreef met Wouter Vermeulen, Gerard Marlet en Henri de Groot: Groei en krimp; waar moeten we bouwen en waar vooral niet? Het boek is een uitgebreide klaagzang over het ruimtelijk beleid. Maar het boek schiet zo tekort, dat je bijna een grote sympathie gaat voelen voor de Nederlandse planologie.

Eigenlijk is het boek gebouwd op één simpele redenering: huizen moet je bouwen op de plekken waar de opstalwaarde hoger is dan de bouwkosten. En bouw dus vooral geen huizen waar de opstalwaarde lager is dan de bouwkosten. Dit bijzondere fenomeen kan zich überhaupt voordoen omdat de woningmarkt een zogenaamde voorraadmarkt is: de prijs van de nieuwbouwwoningen wordt bepaald door de prijs van woningen in de bestaande voorraad.

Natuurlijk is er op het eerste gezicht veel voor de stelling van Teulings c.s. te zeggen. Velen zullen instemmen met de gedachte dat in de laatste decennia in Amsterdam, Hilversum, Leiden en Haarlem te weinig is gebouwd en in Emmen, Helmond en Almere bijvoorbeeld (veel) te veel. En dat klopt geheel met die stelling over opstalwaarde en bouwkosten. Maar bij nader inzien is de stelling schokkend simplistisch. Hier zijn vier heren te zeer in hun eigen schematische weergave van de werkelijkheid gaan geloven. Ik noem drie bezwaren.

Ten eerste is het onderzoek verrassend a-historisch. Het gaat allemaal om analyses gebaseerd op de meest recente cijfers. Hoera, zou je zeggen! Maar die woningbouw vond veel eerder plaats. Bedenk bijvoorbeeld dat de huizenprijzen na de financiële crisis van 2008 zijn ingeklapt. Alleen in de echt welvarende en snelgroeiende steden zijn de huizenprijzen momenteel weer op peil. Maar juist niet in de krimpgebieden, in de periferie van het land. Zo wordt de bouw van huizen in Emmen afgewezen omdat de huizenprijzen daar nu zo laag zijn, zonder te bezien hoe duur de huizen waren toen ze werden gebouwd. Dat is te gemakkelijk en bovendien unfair tegenover de planners van toen. Het zou me overigens ook niet verbazen dat in de oververhitte woningmarkt van tien jaar geleden in het hele land de bouwkosten lager waren dan de opstalwaarde. Volgens de stelling van Teulings c.s. waren daarmee alle nieuwbouwactiviteiten indertijd gerechtvaardigd. Een onderzoek met dergelijke toevalsfouten noemen we in de wetenschap een niet-betrouwbaar onderzoek.

Ten tweede hebben de vier auteurs blijkbaar zo’n hekel aan de ruimtelijke ordening, dat ze de betekenis van het ruimtelijk beleid systematisch overschatten. Zo schrijven ze niet alleen dat bouwactiviteiten in het Groene Hart ‘bijna geheel waren verboden’. [In de praktijk bleek dat het Groene Hart in 50 jaar aan zijn randen 20% van het grondgebied is kwijtgeraakt, omdat het inmiddels was volgebouwd en bleek dat in het resterende deel van het Groene Hart de nieuwbouw van huizen en bedrijven ongeveer op het Nederlandse gemiddelde lag.] Ze schrijven ook dat de overheid met het groeikernenbeleid veel inwoners uit de steden heeft gejaagd. In werkelijkheid heeft de overheid deze suburbanisatie alleen maar gekanaliseerd (‘gebundelde deconcentratie’). Mensen wilden zelf weg en zonder het ruimtelijk beleid waren de steden even hard leeggelopen. Alleen was de chaos op het platteland dan niet te overzien geweest. Grappig genoeg waren in die tijd de bouwkosten in veel steden ongetwijfeld hoger dan de opstalwaarde, omdat zoveel mensen de stad wilden verlaten. Waarmee we weer terug zijn bij het eerste bezwaar: wat vijftig jaar geleden wijs was, heeft achteraf gezien misschien effecten die we nu liever kwijt zouden zijn. Maar daarmee was het beleid op dat moment nog niet verkeerd.

Ten derde: hoe komen de auteurs er toch bij dat de betalingsbereidheid van mensen leidend moet zijn voor de ruimtelijke inrichting van het land? Ik weet het: zo denken economen. Maar dat is geen reden om je niet blijvend tegen die drogredenering te verzetten. In het ruimtelijk beleid gaat het nu juist niet om go with the flow, zoals Teulings c.s. bepleiten. Ruimtelijk beleid is er nu juist op gericht om publieke belangen te borgen die in het vrije spel der maatschappelijke krachten het onderspit zouden delven. Het komische is dat Teulings c.s. dat zelf ook beweren. Alleen erkennen zij maar twee publieke belangen: er is behoefte aan een hogere dichtheid in de steden dan projectontwikkelaars geneigd zijn aan te bieden vanwege de agglomeratievoordelen voor ons allen en de winsten aan de stadsranden moeten worden afgeroomd ten bate van de voorzieningen in het stadshart. Maar waarom, vrienden, zou de overheid geen ruimtelijk beleid mogen voeren om de natuur te beschermen, om de stilte te bewaren, om de gezondheid te bevorderen, om het evenwicht te bewaren tussen de belangen van de rijken en van de armen, om migranten een tijdelijke plek te bezorgen? Alleen omdat al die belangen niet door de burgers automatisch worden verdisconteerd in hun betalingsbereidheid? Of juist omdat die belangen door de burgers niet in hun prijzen worden verdisconteerd? Naar mijn weten bestaat er naast een economisch markt van prijzen en goederen een democratische markt, waar we met zijn allen stemmen over de publieke belangen die door de overheid overeind moeten worden gehouden.

Als we dit laatste accepteren kunnen we studie op een heel andere manier lezen. Dan kunnen we constateren dat onder andere voor Almere is gekozen om de druk op het Groene Hart te verkleinen. Dan zien we dat Lelystad niet alleen bedoeld is voor de overloop uit Amsterdam, maar ook als centrum van de nieuwe polder. Dan zien we dat Emmen lange tijd een redelijk succes is geweest door de landelijke spreiding van industrie door de overheid. Dan zien we dat Amsterdam ook is leeggelopen om de arbeiders een ruimere woning te verschaffen, in en buiten de stad. En dan zien we dat daar een prijs tegenover staat. Daar had het boek dan ook over moeten gaan. Niet over de superioriteit van de markt. Maar over de vraag of het dienen van allerlei publieke belangen opweegt tegen de maatschappelijke kosten die daartegenover staan. Vroeger gaf het NIROV elk jaar een hele goede cursus ‘ruimtelijke ordening’.

‍