Gesprek met Peter Boelhouwer

De wereld van de volkshuisvesting, in Den Haag spreken ze tegenwoordig over ‘wonen’, is een boeiende wereld met boeiende en authentieke denkers. Peter Boelhouwer is daar één van. Hij is hoogleraar Housing systems aan de TU Delft. Het is een man van cijfers, dromen doet hij liever niet. Hij laat zich vaak in de media horen in het debat over de volkshuisvesting. Hij kan zich opwinden over mensen die onvoldoende kennis van zaken hebben en toch zonder enige gêne durven te beweren dat de problemen op de woningmarkt enkel met financiële instrumenten kunnen worden opgelost. Boelhouwer is niet tegen financiële instrumenten, maar weet dat er al een tekort aan woningen is en dat de behoefte aan meer woningen de komende decennia alleen maar zal toenemen.

Nederland is heel aantrekkelijk

Ik sprak Peter Boelhouwer in 2016. Het is opvallend hoeveel nijpender de situatie op de woningmarkt sinds die tijd is geworden. Ook in 2016 groeide Nederland al aanzienlijk, in tegenstelling tot andere landen in Europa. De groei werd en wordt vooral veroorzaakt door de komst van veel migranten, met name arbeidsmigranten. Boelhouwer: “Nederland doet het als welvaartsstaat en als gebied om te wonen hartstikke goed. Van de studenten die aan de TU promoveren, komt 80% uit het buitenland. En heel veel van hen willen hier blijven. Nederland heeft gewoon een heel aantrekkelijk leefklimaat. We zijn goed georganiseerd. We zijn een open economie. Iedereen spreekt Engels. Die kenniseconomie trekt heel veel buitenlanders. Maar het zit op alle niveaus. We hebben weer meer maakindustrie, waar we buitenlanders voor nodig hebben. Land- en tuinbouw hebben steeds meer buitenlanders nodig. Dat leidt tot een hoog vestigingsoverschot, naast een kleiner geboorteoverschot. En dat geboorteoverschot wordt ook nog eens voor een belangrijk deel bepaald door kinderen van immigranten. Vooral in de steden zien we heel veel immigranten.

Nederland moet heel veel bouwen

Juist dit explosieve groei van Nederland heeft ervoor gezorgd dat er een woningtekort is. Als mensen beweren dat er geen tekort is, omdat het aantal huishoudens niet is toegenomen (zie de discussie in De Volkskrant), weten ze niet hoe het CBS telt. Je bent volgens het CBS pas een huishouden als je een huis hebt. En als er niet genoeg huizen zijn, heb je dus een vertekend beeld van het aantal huishoudens. Bovendien de bevolking is sinds 2015 geëxplodeerd. Er was in 2015 geen overschot. Er moet nu dus een tekort zijn.  ABF uit Delft  becijfert het tekort aan woningen in juni 2021  op 279.00.

We hebben een enorme instroom gezien van arbeidsmigranten. Ook aan de bovenkant. In de  wijk Belgisch Park in Den Haag wonen tegenwoordig bijna alleen maar buitenlanders. Ook het Statenkwartier in Den Haag is toenemend internationaal. In het Westland werken tussen de 13.000 en 16.000 arbeidsmigranten. Een deel blijft en laat hun gezin overkomen. Zelfs in coronatijd zijn er in 2020 netto 60.000 arbeidsmigranten het land binnen gekomen, terwijl alle grenzen dicht waren. Nu komen er vermoedelijk jaarlijks netto wel weer meer dan 100.000arbeidsmigranten het land binnen.

Het is dus helemaal niet vreemd dat het CBS voorspelt dat Nederland boven de 20 miljoen zal uitkomen. Daarbij gaan ze ervan uit dat migratie over een jaar of 10 behoorlijk terugzakt. Maar dat is nog maar de vraag of dat gebeurt. De VN voorspelt dat Nederland groeit tot 22-24 miljoen, als we niets doen.

Die groei van Nederland vindt vooral plaats voor 2040. Dat betekent dat we voor die tijd sowieso 1,3 miljoen huizen moeten bouwen om de groei op te vangen. Daarnaast gaat de huishoudensverdunning gewoon door. Scandinavische landen zitten al op een gemiddeld huishouden van1,9 persoon, wij zitten op 2,15. Er komen meer ouderen. Steeds meer jongeren blijven alleenstaand of hebben een lat-relatie. Er komen steeds meer mensen die meerdere woningen hebben. Je hebt ook mensen in de 40 met twee stukgelopen relaties. Die willen voortaan hun eigen woning houden. Veel te riskant dat je straks geen woning meer kan krijgen als de volgende relatie kapot gaat.

Dus het is niet onlogisch dat ook wij naar een gemiddelde omvang van huishoudens gaan van 1,9 persoon. Dan heb je zomaar 800.000  miljoen extra woningen nodig. Dan zit ik al op meer dan 2,5 miljoen wat we nodig hebben. Er moeten zeker nog 2 tot 3 miljoen woningen worden gebouwd of via de bestaande voorraad worden gecreëerd (bv splitsing). Voor een groot deel voor 2040.

En dat is eigenlijk heel opvallend als je weet dat we in 2005 nog plotseling in het discours zaten dat we gingen krimpen. Uitbreiding van Almere met 60.000 woningen was niet meer nodig. Maar dat is helemaal veranderd. We hebben sinds 2015 een exploderende bevolking. En we hebben 10 jaar veel minder gebouwd. Het Rijk hield op met geld uit te geven aan nieuwbouw. Regio’s moesten het zelf gaan doen. En nog steeds onderschatten bepaalde partijen de noodzaak van zoveel nieuwe woningen. Vooral het PBL en de Rijksbouwmeester bagatelliseren al jaren de noodzaak van een enorme woningbouwopgave.

De steden bestaan uit twee groepen, de middeninkomens ontbreken

De demografische ontwikkelingen van de Nederlandse steden worden door twee vragen bepaald. Welke groei zal de Nederlandse bevolking te zien geven en welke regionale verschillen zijn er binnen het land te verwachten. Ook daar nuanceert Boelhouwer: de groei zit natuurlijk in de steden. Men trekt vooral naar de steden. Maar bv Amsterdam heeft wel een vertrekoverschot als het om de binnenlandse migratie gaat. Er verlaten meer mensen de stad naar de omliggende gemeenten dan omgekeerd. De steden groeien omdat dit binnenlandse tekort vanuit buitenland fors wordt gecompenseerd. De stad is natuurlijk broedplaats en opvangplek voor al die mensen die van buiten komen.

Toch is het wel begrijpelijk dat je weer meer gezinnen de stad ziet verlaten. Je kan met kinderen in een stad bijna niet meer fatsoenlijk wonen, tenzij je een heel hoog inkomen hebt. Ja in de Vinex-wijken. Maar is dat stad? Utrecht heeft die hele stad erbij gekregen, dat is Leidsche Rijn. Heeft hele andere kenmerken. Lijkt meer op Nieuwegein dan op binnenstad van Utrecht. Dus al die statistieken van de stad moet je met een korrel zout nemen. Maar let wel, de mensen die vertrekken doen dat vaak niet omdat ze weg willen, maar bij gebrek aan keuze. Als ze wel een betaalbare woning zouden kunnen vinden zouden ze graag in de stad willen blijven. Dat is anders dan in de jaren 60 en 70 toen mensen de steden ontvluchten.

Let wel: de steden bestaan steeds meer uit twee groepen. Aan de ene kant heb je de sociale woningbouw. Die mensen blijven zitten, zolang die sociale woningbouw er is. Er zijn wachtlijsten van tot wel 10 jaar of meer. En daar komen asielzoekers bij die daar misschien werk kunnen vinden. Aan de andere kant heb je de hogere inkomen. En veel middenklasse woont suburbaan. Door de Triomf van de stad blijft de middenklasse wel meer in de stad wonen dan vroeger. De beroemde bakfiets-generatie. Die middenklasse bestaat in feite uit drie categorieën. Een deel blijft in de stad. En deel gaat naar de randgemeenten. En een deel zou in de stad willen blijven wonen, maar kan het niet omdat er te weinig fatsoenlijke en betaalbare woningen zijn. In Parijs en London is dat proces al veel verder voortgeschreden. De middenklasse kan daar niet meer blijven wonen. Of ze moeten een woning delen. In Moskou kan je wonen als je een woning van de staat hebt gekregen. Maar hoe kom je er anders nog in? En de prijzen in Amsterdam stijgen nu ook als een gek. Waar dat ophoudt? Ik weet het niet, maar voorlopig zeker niet.

Is gentrificatie goed of slecht

Het is fundamenteel anders dan in de jaren 60 en 70. Toen zag je die trek naar buiten, die suburbanisatie. Die had volgens Boelhouwer alles te maken met de komst van de auto. En toen wilden we liever niet in de stad wonen. Die steden van toen hadden weinig voorzieningen en waren verpauperd. Toen de gentrification kwam, werden steden weer interessant. En dat is een hele bijzondere ontwikkelingen, want uitbreidingen van steden waren altijd suburbaan, vaak aan de rand van de reeds bestaande bebouwing. Oog en Al en Tuinwijk bij Utrecht. Daarna die modernistische wijken met die hoogbouw en veel groen. Er is nooit uitbreiding van de echte stad geweest. Daarna kwamen die groeikernen. Door infrastructuur en treinen kon dat. Altijd zijn die uitbreidingen er geweest voor de middenklasse. Door vervoer konden we verder gaan en met Vinex zijn we weer een stapje teruggegaan. En dat alles werd door ruimtelijke ordening bepaald. Ook voor de oorlog die tuinsteden, dat waren suburbane rustige woonmilieus. Alleen gentrification is een nieuw element. Heeft te maken met opkomst van jongerencultuur. Met studenten. Wie studeerde er vroeger nu? Dat waren een handjevol mensen. En kunstenaars hadden we ook veel minder. En daarmee begint de gentrification. Kunstenaars maken er iets leuks van. Dan komen mensen met geld erin. En aan het einde is het van Trump. Dan is het ook weer weg. Dat is ook zo’n discussie: is gentrification nu goed of slecht?

Niet veel mensen willen echt stedelijk wonen

Als je sommige gemeentebestuurders hoort, zou je denken dat iedereen in de stad wil wonen. Boelhouwer is echt op de hoogte van de woningbehoefte van burgers. Hij vertelt dat er over 20 jaar nauwelijks iets is veranderd in de woningbehoefte. “Het is zo stabiel als de pest.” Er is altijd maar 10 tot 15% die grootstedelijk wil wonen. Hij nuanceert meteen: dit gaat wel om onderzoek onder huishoudens met inkomens vanaf modaal. De rest kan toch niet kopen. Het gaat om mensen die iets te kiezen hebben. Het grootste deel wil groen-stedelijk wonen, dichtbij de voorzieningen. Vinex! Daarom is Vinex zo’n doorslaggevend succes! Korte afstand van voorzieningen, maar ze wonen toch op heel veilige en plezierige manier. Dezelfde soort mensen. Vinex wordt echt heel hoog gewaardeerd en het is niet waar dat er veel echtscheidingen in Vathorst zijn. Ja, al die architecten zijn tegen. Maar dat verbaast Boelhouwer. “Als die architecten en die stedebouwkundigen iets gemaakt hebben, is het plotseling niet meer goed. Dat is toch gek! Die architecten zijn ook vaak verstokte modernisten.” Ook maar 10 tot 20% wil echt landelijk wonen. Groot deel wil kleinstedelijk en dorps wonen en groot deel wil groen-stedelijk wonen. Wat in de stad wil wonen: migranten, hoogopgeleiden, kenniswerkers. Die groep is wel aan het groeien. En het is moeilijk om in de steden nog veel te bouwen. In Amsterdam willen ze nu de dichtheden op de nieuwe locaties in de stad verdubbelen. Maar het houdt wel een keer op. In Rotterdam kan je wel de lucht in. Maar Rotterdam is minder populair dan Amsterdam.  Amsterdam kan niet op die manier de lucht in. Dat past niet bij die stad en kan niet vanwege de Unesco en vanwege Schiphol. Er is wel een trend om steeds kleiner te gaan bouwen. Maar hoe kan je nu wonen in een appartement van 40 m2, terwijl de baas van je verlangt dat je twee dagen per week thuis werkt.

Boelhouwer vertelt over zijn eigen zoon die een verantwoordelijk baan bij NS heeft, en die de hele dag op zijn bed moet zitten als hij thuis werkt. Onderzoek van de TU Delft geeft aan dat door corona de woonwensen van 20% van de mensen structureel zijn veranderd. Zij willen meer ruimte om de woning. En ze willen een extra kamer om thuis te kunnen werken. Dat zijn niet de micro-woningen in de stad.

Groot tekort aan sociale huurwoningen

We gaan verder inzoomen. In Amsterdam zie je dat de armen en de werklozen naar de randen van de worden verdreven. Ik vraag Boelhouwer of die trend overal zichtbaar is. Hij zegt dat ze al aan de rand woonden. Maar het verschuift wel. Almere vangt hen nu ook op. In Utrecht zullen ze naar Nieuwegein gaan. Zoetermeer moet ook de lagere inkomens opvangen. In dat verband zijn die nieuwe Woonvisies interessant. Boelhouwer heeft er veel gezien. Allemaal kiezen ze voor hogere en middeninkomens, voor kenniswerkers. We hadden eerst Florida. Iedereen moest creatief en cultureel gaan doen. We moesten de creatieve klasse aan trekken. Nu hebben ze Glaeser. En moeten we de kenniswerkers aantrekken. Maar waar dan die lagere inkomensgroepen heen moeten, wordt er even niet bijverteld. Ik moet overal meedoen met het debat. Zoals die wethouder van Rotterdam. Die zegt: Rotterdam moet mooi worden, we willen de wat betere mensen in de stad hebben. Meer koopkracht, goede mensen. En dan gaan ze hele schimmige berekeningen maken van doelgroepen waarbij ze zitten te knoeien met grenzen.

Bovendien kan je al snel bewijzen dat je voldoende sociale huurwoningen hebt, als je kijkt naar je doelgroep. Want er wordt scheefgewoond. Alleen: hoe krijg je die ‘scheefwoners’ uit die woningen? Bovendien kloppen die grenzen van de sociale huur niet. Mensen met kinderen met 40.000 wonen echt niet scheef, die hebben weinig te besteden. En dan wordt er gezegd: we moeten kenniswerkers hebben. Maar zoveel kenniswerkers zijn er niet. Den Haag doet het anders. De Haagse wethouder wil ook de sociale huur uitbreiden.  Maar Amsterdam gaat er 40.000 sociale huurwoningen op achteruit. Dat komt door de wetgeving: particuliere huurwoningen die huurwoningen verhuren onder de liberalisatiegrens worden voor een deel geliberaliseerd. Omdat de WOZ-waarde meetelt bij de puntentelling. En bij hoge WOZ-waardes kom je uit boven het maximale aantal punten en dan mag je als verhuurder liberaliseren. En er worden sociale huurwoningen onttrokken door sloop en verkoop. Er gaan in Amsterdam tienduizenden sociale woningen weg, en er worden jaarlijks 1200 nieuwe sociale huurwoningen gebouwd, waarvan 400 voor studenten. Terwijl in de jaren 90 nog 80% van de nieuwbouw in de steden sociale woningbouw was. Overal vraag ik of ze het regionaal afstemmen. Dat gebeurt vaak wel op papier meer niet in de werkelijkheid. Zo ontstaat er een groot tekort aan sociale woningbouw.

Nieuwbouw buiten de stad is onvermijdelijk

De vraag is waar al die nieuwe woningen moeten worden gebouwd. Boelhouwer geeft simpele cijfers: 41% van de mensen wil grondgebonden koopwoningen. 17% van hen woont in zo’n woning. Daar ligt dus de grootste behoefte. En het minst wat men wil zijn koopappartementen. En dat is precies wat we in de stad aan het bouwen zijn. Boelhouwer merkt overigens wel dat bouwers op dit punt snel terughoudender worden.

Bij deze woonwens past een nieuwe trend. We zagen al dat de steden binnenlands een vertrekoverschot hebben. Maar nu zien we een trek uit de Randstad. Tot 3 jaar geleden was er een trek naar de Randstad. Dat is inmiddels omgeslagen. Mensen gaan naar het gebied rond Ede en Wageningen, naar Zwolle, naar Deventer. Ze stemmen met de voeten. Ze gaan niet in een appartement van 40 m2 zitten voor € 1000 per maand. Als het enigszins kan, proberen ze steeds vaker elders.

Er is ook een andere reden om niet alleen in te zetten op binnenstedelijk bouwen. Buiten de stad bouwen is ongeveer 3 keer zo goedkoop als in de stad bouwen. De grote steden hebben nu gevraagd om € 1,5 tot 2 miljard op jaarbasis om hun plannen te realiseren. Daar komen de kosten voor het OV nog bij. En dan te bedenken dat de hele VINEX € 5 miljard heeft gekost. Utrecht heeft plannen voor 60.000 woningen. Binnenstedelijk, twee nieuwe stations, nieuwe parken en de staat moet € 7 miljard bij-plussen. Volgens Boelhouwer zal dat vermoedelijk niet gebeuren. Zoveel geld is er gewoon niet en Groen Links is in de TK niet aan het bewind zoals dat in Utrecht wel het geval is.

Het kabinet heeft onlangs € 1 miljard voor 10 jaar ter beschikking gesteld, dus € 100 miljoen per jaar. Dat komt dus helemaal niet tegemoet aan de eisen van de steden. Bij de kabinetsformatie zal er wel meer geld bijkomen, maar nooit genoeg om alle wensen van de steden in te willigen. Dat betekent dat er steeds vaker besloten zal worden om buitenstedelijk te gaan bouwen. Overigens kan je buiten de stad heel mooi bouwen. Ook samen met Staatsbosbeheer, natuurinclusief. Als de overheid het zelf niet tegenhoudt.

Andere bouwproblemen

Er is niet alleen discussie over de vraag waar de nieuwe woningen moeten worden gebouwd. Het is ook zeer de vraag of we zo snel zoveel woningen kunnen bouwen.

Boelhouwer somt op: het aantal bouwvergunningen stijgt nog steeds niet, of amper. Het is zeer de vraag hoe dat komt. Er is in principe wel voldoende bouwcapaciteit in de gemeentelijke plannen. Maar het blijkt elke keer dat er vertraging optreedt als de plannen worden uitgewerkt. Er zijn altijd bewoners tegen. En die kunnen plannen langdurig vertragen. Al jaren geleden waren er plannen voor een nieuwe wijk van 15.000 woningen bij Valkenburg ZH. Ze moeten nog steeds beginnen met bouwen en nu denkt men aan 5.000 woningen. Bij Lansingerland ligt al 13-14 jaar een groot stuk opgespoten land braak, omdat de plannen maar niet willen vorderen. Boelhouwer vraagt zich werkelijk af hoe we dan plotseling die 100.000 woningen per jaar gaan bouwen.

Er is ook een steeds groter probleem bij de gemeenten: de ambtelijke capaciteit om het bouwen te begeleiden, schiet vaak te kort. Veel ambtelijke diensten zijn leeggelopen, ook omdat de gemeenten in het sociale domein veel te kort kwamen. En er valt heel veel te doen door ambtenaren voordat er gebouwd kan worden. Vergeet niet het onderzoek naar de vleermuizen, en naar de rugstreeppadden en naar de korenwolf. Om die reden zou het zo goed zijn als er meer prefab gebouwd zou kunnen worden. Dat kost ook ambtelijk veel minder tijd. Maar prefab bouwen vraagt wel dat gemeenten niet allemaal hun eigen afwijkingen hebben van het Bouwbesluit. De bouw wil graag conceptueel bouwen, de bouw is tegenwoordig heel vernieuwend. Maar dat kan niet als het in elke gemeente net weer iets anders is geregeld.

Wat moet er veranderen

Onlangs riep Sophie Hermans op tot een totaalplan voor de woningmarkt. Ze wilde niet meer aan enkele willekeurige knoppen draaien. Als ik dat plan aan Boelhouwer voorleg vertelt hij dat Rutte ook van dat soort plannen heeft. In één dag de woningmarkt bestuderen en dan met oplossingen komen. Het ingewikkelde van de woningmarkt is dat er sprake is van meerdere markten. In de kern zit de vraag en aanbod van kopers en verkopers en van huurders en van verhuurders. Maar daarnaast zijn er nog enkele andere relevante markten. Je hebt de grondmarkt in samenhang met de ruimtelijke ordening, je hebt de bouwmarkt en je hebt de financiële markten waar bijvoorbeeld wordt bepaald hoe hoog de rente is. Door de enorme lage rente exploderen de prijzen van de woningen de laatste 2 jaar. Het is bijna gratis geld. Dan gaan aandelenmarkt en huizenmarkt op hol. Vooral als je schaarste hebt, en dat heb je in de stad altijd, als het goed gaat met de stad.

Op al die markten bepalen regels het spel. Op de eigenlijke woningmarkt zorgen die regels voor allemaal schotten. Beneden € 40.000 zit de sociale huur. Maar de markt biedt helemaal geen producten voor mensen die net boven die € 40.000 zitten. Pas als je € 60.000 kan inbrengen is er weer iets voor je. Dat maakt het zo complex: zoveel deelmarkten en zoveel regels.

Bovendien is het beleid voor de woningmarkt ook altijd ingezet om het beleid op andere terreinen mee te ondersteunen. Woningwet kwam al puur voort uit het belang van de volksgezondheid. Tyfus voorkomen. Ziektes hielden niet op bij de grenzen van de arbeiderswijken. Goede burgerij had gewoon baat bij de Woningwet. De ruimtelijke ordening is met name door de woningbouw een succes geworden. Zo konden we het landschap inrichten. In de Wederopbouw moesten de lonen laag zijn, maar dan moesten de huren ook laag zijn. Nu denken we vooral aan duurzaamheid. Als de CO2-uitstoot omlaag moet, moet meteen de woningvoorraad worden aangepakt. De woningmarkt is altijd erg gekoppeld aan andere beleidsterreinen.

Uiteindelijk noemt Boelhouwer drie hoofdmaatregelen waartoe het nieuwe kabinet zou moeten besluiten. Ten eerste: zorgen dat de bouw van de grond komt. Maar dat kost een tijdje. In de stad bouwen en daarbuiten. Ten tweede: benut de bestaande voorraad efficiënter door doorstroming veel makkelijker te maken. Waarom mogen afgestudeerden niet samen wonen in bepaalde woningen? Waarom is het voor ouderen zo ingewikkeld om met elkaar te gaan wonen? Waarom kan je voor een woning  maar één hypotheek afsluiten? Dus doorstroming organiseren in bestaande voorraad. Ten derde: inzetten op tijdelijke woningen. Circulaire woningen met allemaal nul op de meter. Geen procedures, kan je binnen een jaar neerzetten.

18 oktober 2021

‍